在工业化国家，建筑行业贡献了约三分之一的总排放量，这使得建筑行业成为实现2050年净零目标的关键领域。1作为能源转型的一部分，建筑需要提高能效并减少对环境的影响。公共和私人部门都在推动这一进程，尤其是中等及以上收入家庭的居民有动力安装太阳能板、热泵并转向电动出行方式。然而，到目前为止，能源转型主要由经济条件较好的房主推动，租户难以以同样的方式参与。
在租赁关系中，决策权在房东手中，而建筑改造或清洁能源技术的安装则由物业管理者负责。诸如欧盟的《绿色协议》2或瑞士的《2050年能源战略》3等政策计划将公民参与视为实现净零目标的主要驱动力。虽然促进包容性的能源转型非常重要且合理，但在租赁关系中这一目标的实现存在局限。尽管能源社区或对清洁能源技术的金融投资为租户提供了参与机会[1]，但由于经济和社会因素[2]，[3]，并非所有家庭都能受益。在能效方面，租户几乎无法对公寓的结构进行任何改变；他们唯一的沟通渠道是物业管理者，而物业管理者则负责维护建筑的良好状态。大量研究聚焦于“房东-租户困境”[4]，[5]，[6]，但忽略了决策链中的第三个参与者——物业管理者。除非物业管理者拥有该建筑，否则他们通常无权决定改造方案；不过，他们可以指导房东的投资方向，并负责研究最具经济效益的改造方案，从而在投资决策过程中发挥重要作用。
越来越多的新建多户住宅楼在设计时便考虑了能效标准，但房东和租户之间的利益分歧阻碍了投资的盈利性[7]，[8]。因此，克服这一困境对于让更多人享受到节能住房至关重要。本研究认为，在制定建筑行业的脱碳政策和补贴措施时，不应忽视物业管理者的作用，因为他们掌握着关于投资方向的关键信息。
因此，本文旨在探讨影响建筑能效改造投资决策的因素，以及物业管理者在其中的角色。为此，我对瑞士不同类型的住宅和商业地产的物业管理者进行了23次半结构化访谈。瑞士是一个理想的研究案例，因为它有明确的建筑脱碳战略，且超过60%的人口居住在租赁房屋中，这为其他国家的相关研究提供了参考。
本文余下部分的结构如下：第2节回顾相关文献并阐述概念框架；第3节介绍研究方法和数据；第4节讨论研究结果；第5节总结本文并提出政策建议和未来研究方向。
