在住宅房地产市场，买家和卖家通常会聘请不同的经纪公司，以减少价格确定方面的利益冲突。然而，“双重代理”——即同一家公司同时代表交易双方的情况——引入了一个重大的委托-代理问题。卖家希望最大化售价，而买家则希望降低售价，但经纪人的目标往往是获得双端佣金并缩短房源在市场上的挂牌时间。这种目标不一致意味着双重代理的经纪人可能会优先完成交易，而不是诚实地为委托人的保留价争取最佳交易条件。尽管有强制性的信息披露要求旨在解决信息不对称问题，但实证证据表明消费者经常对这些代理关系存在误解（FTC，1983年）。不同地区的双重代理法规各不相同。美国有八个州明确禁止这种做法，而其他地区则允许指定代理（即同一经纪公司内的不同经纪人代表双方），或者采用交易经纪模式，从而完全免除代理人的受托责任。
虽然有人认为双重代理通过降低交易成本和提高流动性来提高市场效率，但它引发了关于价格谈判可信度和经纪人忠诚度的根本性问题。现有研究记录了经纪人激励和市场结构如何影响房源在市场上的挂牌时间和最终售价。然而，很少有研究直接探讨双重代理是源于随机搜索还是买卖双方的故意行为。本文通过分析经纪人是否利用合同条款和信息控制来引导交易朝向内部匹配，填补了这一空白。我们基于搜索模型提出了可检验的假设，并利用来自弗吉尼亚中部的超过19万笔MLS交易数据（1999-2015年）提供了实证证据。我们的研究结果表明，双重代理可能是由于委托人的行为（例如，过高定价）或房源经纪人操纵搜索摩擦所导致的战略结果。我们的发现表明，特定的经纪人驱动机制（如提供低于标准的佣金分成和限制MLS数据）显著增加了双重代理交易的发生概率。
本研究对房地产经纪和中介经济做出了几项贡献。首先，我们基于搜索模型提出了可检验的预测，以确定经纪人基于激励和信息条件如何战略性地引导交易朝向内部匹配。该框架明确了佣金分成、合同期限、过高定价和信息摩擦在经纪人内部与外部努力分配中的作用。
其次，我们将分析范围扩展到市场结果之外，探讨双重代理的内生形成机制。我们不仅研究了市场结果，还考察了双重代理交易是源于随机搜索还是买卖双方的故意行为（例如，买家联系房源经纪人、卖家设定不切实际的价格或经纪人的引导）。利用超过19万笔MLS交易的数据集，我们分析了佣金率、挂牌价格、过高定价、合同条款以及MLS层面的信息摩擦和/或遗漏的作用。与以往的研究不同，我们将价格和过高定价视为因果驱动因素，并分别评估了它们对激励的影响。我们发现，对于价格较低的房源，经济激励促使经纪人选择外部挂牌，从而减少了双重代理的发生；而对于价格较高的房源，内部激励则增加了双重代理的可能性。
第三，我们记录了佣金结构的重要且具有经济意义的影响。佣金分成低于标准的房源更有可能导致双重代理；佣金分成低于2%的房源，其内部匹配的概率预测值高出57.6%。这种明显的阈值效应此前尚未被识别，为与理论模型一致的战略行为提供了直接证据。
第四，我们引入并量化了MLS披露变量（包括评论数量、展示说明和照片数量）作为搜索摩擦的代理指标。我们证实了信息不对称是一个结构性因素：房源经纪人可以改变外部与内部经纪人的搜索成本，从而影响匹配过程。我们的结果显示，更高的透明度（例如，更多的评论和照片）显著降低了双重代理的发生率。这是首个强有力的实证证据，表明上述MLS特征通过不同地影响外部与内部经纪人的搜索成本，从而直接影响双重代理交易。
本文的其余部分安排如下：第2节回顾相关文献，第3节描述数据，第4节提出理论预测，第5节概述实证模型，第6节报告和讨论结果，第7节进行总结。
