人口变化通过改变需求模式、资产估值和市场效率对区域住房市场施加了巨大压力（Glaeser等人，2006年；Glaeser和Gyourko，2005年）。随着地区人口的减少，对住房的需求下降，导致空置房屋增加，这长期以来一直被视为城市收缩最明显和令人沮丧的表现之一（Glock和Häußermann，2004年；Newman等人，2019年）。作为“症状和疾病”（Burchell和Listokin，1981年），空置房屋通过负面外部性的自我延续循环加剧了城市收缩的动态——环境退化（Roude等人，2024年；Sivak，2021年）、社会混乱（Chen和Rafail，2020年；Boessen和Chamberlain，2017年；Cui和Walsh，2015年）以及经济贬值（Sadayuki等人，2020年；Whitaker和Fitzpatrick IV，2013年）——这些因素共同加速了进一步的移民和外债问题。在美国，一些依赖重工业城市的地区，如底特律、扬斯敦、布法罗和巴尔的摩，由于去工业化，经历了大规模的失业、人口减少以及大量住宅、商业和工业财产的废弃（Vey，2007年）。这种模式已经超出了传统的铁锈地带，人口减少不仅发生在曾经扩张的阳光地带大都市区，也发生在欧洲城市，包括塔兰托、波尔图和莱比锡（Johnson等人，2014年；Hollander，2011年）。因此，管理和处置空置及废弃财产已从私人问题演变为紧迫的公共任务，需要战略干预来减轻其外部性并促进可持续的城市再生（Mallach，2018年）。
在住房市场中，空置房屋可以通过对供需双方的严重干扰来压低当地房产价值（Chun等人，2021年）。从供应方面来看，闲置的房产代表了土地和住房资源的未充分利用，意味着失去了更有效资源分配的机会。从存量-流的角度来看，空置单元构成了不活跃的住房库存，即使它们在市场上物理上存在，也限制了有效供应（Yiu和Murray，2024年）。由于住房供应的耐用性和调整缓慢，即使在需求下降的情况下，这种不活跃的库存也会持续存在，导致长期空置和市场效率低下（Suzuki和Asami，2020年）。因此，仅仅存在住房库存并不能确保市场的有效运作，导致配置效率低下和福利损失，类似于无谓损失。这种错配扭曲了住房库存管理，并加剧了经济适用房的短缺。在需求方面，空置房屋引起的外部性使得社区对潜在买家和租户的吸引力降低，从而减少了住房需求并降低了房产价值（Accordino和Johnson，2000年；Immergluck和Smith，2006年）。由于潜在买家预期社区质量会下降，对未来价格下跌的预期阻碍了市场进入，进一步加剧了住房需求的下降。这些局部溢出效应可以在空间上传播，产生社区间的传染效应，进一步放大相邻房产的贬值（Harding等人，2009年）。尽管有这些负面影响，空置房产的所有者缺乏足够的动力来管理或重新利用它们，因为让单元空置不会产生额外成本（Cho，2022年）。因此，如果没有针对性的政策干预，私人所有权利益与公共福利之间的不一致将持续存在，加深市场失败并加剧城市衰退的下行螺旋（Elshof等人，2014年）。
在韩国，由于低出生率、人口老龄化以及年轻人为了更好的教育、就业机会和多样化的生活方式迁移到大都市区，中小型非大都市地区留下了大量空置房屋（Kim和Kim，2024年）。2005年至2020年间，空置超过12个月且不再作为住宅使用的房屋数量几乎翻了一番，从190,000栋增加到390,000栋（韩国统计局，2020年）。这一急剧增加突显了政府干预的必要性，以解决住房市场的固有效率问题，并将闲置资产转化为生产性用途（Nelson等人，2007年）。作为回应，韩国政府在2017年建立了空置房屋管理的法律和制度框架，实施了两个主要策略：改进管理系统和促进修复。前者侧重于改进管理系统，以防止空置房产的忽视和恶化。为了实施这一政策方向，已经引入了各种举措，使地方政府能够对空置房屋进行调查、运营空置房屋信息系统并制定维护计划，确保有效的监督和管理。后者强调通过转换和适应性再利用空置房屋来直接干预，以回收被忽视的资源并增加有效住房供应。这种方法允许地方政府使用自己的资源来针对个别空置房产，采取积极措施，例如在翻新后将它们转化为以低于市场价格的公共住房。为了确保空置房屋政策的有效执行和长期可持续性，公共干预应侧重于有针对性的实施，并持续评估政策的有效性和效率，以确认它们是否实现了预期目标。
在这种背景下，本研究开发了一个动态的空间住房可计算一般均衡（Spatial Housing-CGE）模型，以分析空置房屋再开发政策对区域住房市场的影响。在本研究中，空置房屋指的是至少一年未有人居住的住宅物业。该模型基于新古典CGE框架，整合了区域住房市场动态，并将政府的政策工具视为外生冲击，以捕捉空置房屋再开发带来的住房供应增加。模型在一个递归动态框架内运行，其中资本存量通过积累和折旧演变，区域人口通过迁移重新分配——反映了由可及性、工资和住房成本差异驱动的空间流动性——从而可以追踪短期调整和长期均衡路径。通过模拟五种空置房屋再开发政策情景，本研究探讨了空间渐进性干预如何影响区域住房需求、价格和区域间市场互动。基准数据集基于韩国银行提供的2019年多区域投入-产出（IO）表，并进一步细化到市级层面。这种空间分辨率使模型能够比传统CGE模型更有效地捕捉局部住房市场动态和区域间互动。本研究通过提供有关现有住房资产战略利用的宝贵见解，为学术讨论做出了贡献，以提高空置房屋政策干预的有效性和效率。本文的其余部分首先回顾了有关空置房屋管理策略和住房-CGE模型的现有文献，强调了以往研究如何处理政策干预，以及空间异质性和区域互动尚未得到充分探索的地方。随后的部分介绍了研究区域，并概述了空间住房-CGE模型的结构和动态特征。政策模拟部分随后介绍了五种替代的再开发策略，并分析了它们对区域住房市场的影响，最后进行了讨论。本文以主要发现和未来研究方向结束。
